Een Alojamento Local beginnen in Portugal

Jaarlijks komen er nog steeds veel mensen naar Portugal om te wonen. Veel van hen zijn al met pensioen en komen hier vooral genieten van alles wat Portugal te bieden heeft. Echter ook veel mensen komen hier wonen maar willen daarnaast nog wel wat omhanden hebben. Of hebben gewoon nog inkomsten nodig om hier in Portugal te kunnen komen wonen. Veel van hen beginnen een Alojamento Local. Kan dit zomaar en aan welke regels moet je eigenlijk voldoen? 

Door gastcolumnist José van der Zwan

Wat is een Alojamento Local eigenlijk?

Alojamento Local is een verzamelnaam voor een aantal soorten van aanbieden van accommodaties voor vakantieverhuur.  Dit kunnen kamers in huis zijn bij iemand wel of niet met ontbijt. Het kunnen ook appartementen zijn of losstaande hele huizen. Ook hostels vallen onder de noemer Alojamento Local. Wat algemenere benamingen zijn Bed and Breakfast, guesthouse, vakantievilla, appartementen en hostel en alle variatie hierop. 

Verwar een Alojamento Local niet met een Casa do Campo. Een Casa do Campo is onderdeel van Turismo no Espaço Rural waaronder ook Agro-Turismo en Hotéis Rurais vallen. Soms kan een Casa do Campo uitkomst bieden als je niet in aanmerking komt voor een Alojamento Local. Binnen een Casa do Campo zijn er meer mogelijkheden maar ook meer regels en verplichtingen.

Mag je zomaar een Alojamento Local beginnen?

Nee dit mag niet. Hierop is het antwoord kort en krachtig. Als je een Alojamento Local wilt beginnen heb je een AL-licentie, een vergunning nodig. Dit geldt ook voor een Casa do Campo maar in dit artikel beperk ik mij tot een Alojamento Local. Dit omdat de voorwaarden en de manier van aanvragen erg uit elkaar liggen. 

Een licentie kan je aanvragen bij de câmara van je woonplaats. Uiteraard heb je hiervoor een aantal papieren nodig en zijn er voorwaarden waaraan de accommodatie moet voldoen. Je moet ook de activiteit aangeven bij de Finanças. Dit kan je doen als zelfstandige maar ook onderbrengen in bijvoorbeeld een Lda. Je kan kiezen voor verschillende vormen van administratie voeren en als je denkt nog niet meteen veel omzet te gaan draaien kan je IVA-vrijstelling aanvragen. Wat je het beste kan doen in jouw situatie kan je op voorhand het beste bespreken met een accountant die ook goed op de hoogte is van de wet- en regelgeving omtrent Alojamento Local. 

Aan welke voorwaarden moet je zoal voldoen?

Je hebt bijvoorbeeld een eigendomsbewijs van de accommodatie nodig. Als je deze samen met je partner hebt gekocht dan dient je partner toestemming te geven dat je de accommodatie mag gebruiken voor economische activiteiten. Dit natuurlijk alleen als de activiteit op één naam komt te staan. Huur je een accommodatie dan moet de eigenaar toestemming geven dat je hierin een Alojamento Local gaat beginnen. 

Wat ik in mijn klantenkring nog regelmatig meemaak is dat er geen woonvergunning op een huis zit of dat er bijgebouwen zijn die (nog) niet gelegaliseerd zijn. Zorg ervoor dat voor de aanvraag van een Alojamento Local alle gebouwen gelegaliseerd zijn én dat de bouwtekeningen kloppen met de werkelijkheid. Dit kan je heel veel kosten en vooral ergernis en tijd achteraf besparen. 

Ook iets om rekening mee te houden is dat ook al zit er een geldige woonvergunning op de accommodatie dit niet automatisch wil zeggen dat de accommodatie dan geschikt is voor verhuur. Hiervoor gelden andere bouw- en inrichtingsvoorschriften. Zo moeten kamers en gemeenschappelijke ruimten minimale afmetingen hebben, ook in de hoogte. Het sanitair moet aan een aantal eisen voldoen en ook moet dit in voldoende mate aanwezig zijn ten opzichte van het maximale aantal gasten. 

Er zijn regels over hygiëne, brandveiligheid en inrichting van de kamers en de gehele accommodatie. 

Jouw Alojamento Local is een feit en dan?

Nadat je aan alle voorwaarden hebt voldaan en je vergunning is een feit dan mag je open en gasten gaan ontvangen!

Hiervoor ga je natuurlijk reclame maken op alle mogelijke manieren. Denk er dan aan dat het in Portugal verplicht is om in al je reclame-uitingen je licentienummer te vermelden. In advertenties, op flyers, autoreclame maar ook je website moet het licentienummer vermeld worden. 

Een andere belangrijke Portugese wet is het klachtenboek, livro de reclamações. Dit is iets wat wij in Nederland niet op deze wijze kennen. Elk Portugees bedrijf, dus ook een eenmanszaak/zelfstandige, dient een officieel klachtenboek te hebben. Voor veel branches, waaronder die van Alojamento Local, is het bovendien verplicht om ook een online-klachtenboek te hebben. Dit klachtenboek moet ook duidelijk vermeld worden op de website. 

Deze twee zaken worden nogal eens vergeten wat kan leiden tot hoge boetes en zelfs tot tijdelijke sluiting van de accommodatie als Alojamento Local als er nog meer zaken niet in orde zijn. 

Wat moet je nog meer weten?

Natuurlijk is het belangrijk om voor jezelf een goede administratie bij te houden. Afhankelijk van de gekozen bedrijfsvorm moet je dit ook doen voor de Portugese belastingdienst. Het is niet altijd verplicht. Kies je voor de eenvoudige boekhoudvorm, Regime simplificado, dan geldt dat 65% van je omzet gezien wordt als kosten. Dit ongeacht wat de werkelijke kosten zijn. 

Wel moet je elke maand je verkoopfacturen indienen bij de Finanças en ook moet je buitenlandse gasten aanmelden en weer afmelden na vertrek bij de vreemdelingendienst, de SEF.

Is het runnen van een Alojamento Local nog wel leuk?

Dit kan ik natuurlijk niet voor iemand invullen. Ik kan alleen voor mezelf spreken. Ik vind het heel leuk. Naast dat ik mensen adviseer en begeleid bij het starten van een Alojamento Local heb ik zelf ook een Bed and Breakfast in Arganil. Ik heb gekozen voor de bedrijfsvorm als zelfstandige met de vereenvoudigde boekhouding. Voor mij werkt dit het beste. 

Ik vind het heerlijk om gasten te ontvangen en hen wegwijs te maken in dit mooie deel van Centraal-Portugal. De zakelijke kant van het runnen van de B&B verdwijnt in het plezier hebben hiervan. Als alles eenmaal is opgestart en loopt dan zijn het kleine terugkerende handelingen die je voor elke reservering moet doen. Hoe vaker je het doet hoe makkelijker het ook wordt en hoe minder tijd het vraagt. 

Heb je hulp nodig bij het starten van een Alojamento Local in Portugal of wil je exact weten aan welke voorwaarden je moet voldoen en wat je mogelijkheden zijn? Ik heb hierover een tijdloos E-book geschreven. Tijdloos omdat er heel veel directe links in staan opgenomen naar de Portugese wetten en andere belangrijke websites. Het E-book telt momenteel 25 pagina’s en soms zijn er uitbreidingen.